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自1960年开始，美国推出REITs产品作为金融工具，目前成为全球规模最大的REITs市场，占全球REITs市场的63%，远远超过了亚太和欧洲。我国的REITs产品在团队筛选的经验、投资人意识的普及、变现途径的设计等方面，跟美国市场相比还有一定差距。我国REITs产品的特色也逐渐开始显现，权益型（Equity REITs）是更加适合我国国情的产品，抵押型（Mortgage REITs或mREITs）反而不是投资人的首选。两年过去了，REITs产品的成熟速度已经超过预期，在各部委和监管部门的制度修订逐步完善过程中，不断有立足于各个行业的产品推出，涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房八大领域，相关部委和机构也在探讨和研发自然文化遗产、国家5A级景区等具有较好收益旅游基础设施的产品设计，经过多方面学习和分析后，机构发现想要顺利快速发行，也可以多发掘监管机构青睐的具有供水、新能源发电等功能的底层资产，真正深入推进以促进资本市场更高效服务实体经济。

资金融通代表资金管理机构在制订投资计划和作出决策时，出于保值增值的初衷会靶向性地瞄准优质的底层资产，至于这些资产以什么形式呈现出来，在哪个节点收取多少收益，也与资产的稳定性和可持续经营性息息相关。REITs作为大类资产配置越来越重视的产品，与其他大类资产关联不大，能够有效隔离风险，防止出现系统性崩盘，导致整个资金池出现大规模亏损。

甄别资产的优劣也是团队在判断行业特性和周期之后，确定排除政治风险、地域风险、人为风险等不可抗因素后，依托资产本身的质量作出判断。在包装和设计产品时，有强有力的能够说服投资者的理论依据，同时拿出较强的信用背书，才能够顺利募资发行上市。一级市场能够卖得出去，在与二级市场投资人达成利益分红平衡后，才能维持此产品未来存续年限内的收益持续稳定上涨。如果在一级市场就已经透支了二级市场上涨的潜力，二级市场上的表现也会反过来对产品本身和设计者实施不良影响，会影响整个同类行业产品的顺利发行，波及设计产品机构多个产品的推出。

近期，保障性租赁住房REITs表现良好，上市后也比较紧俏，从产业上来说，房地产开发的红利已经在消减，一级开发商也开始把保障性住房等有政府托底的项目作为争抢的“香饽饽”。账款的账期虽然可能更长，但是在资金回收上有政府的信用保障，大多也都能够保质保量完成交办的工程。也正因如此，保障性租赁住房能够按时交到租住人手中，持续经营的现状没有改变，产品的利润、可分配金额等指标基本不会出现下滑。因此，传导给此类REITs的投资者强烈的信心，进而激发中介机构对此类产品的加速研发和推出。

新能源基础设施作为发电侧、用电侧大体量资金投入的标的，也是GDP增速的新动力。“双碳”目标实现需要大批“造血”金融工具的支持，REITs也将成为盘活存量资产和同步纾解增量投入所用资金困难的利器。2023年3月29日上午，首批两只新能源基础设施公募REITs——中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT，在上海证券交易所上市，底层资产是海上风电和光伏发电。国内风电、光伏组件的规模化大幅度降低了发电侧的成本，上网电价已经有了腾挪空间，供应链的完善程度不但保证了配套齐全，更能够降低使用方的综合成本，国内大批有丰富EPC（工程总承包模式之一）经验的企业涌现，也为人力资源和产品出海提供了可行性，提升了整体服务的附加值。

上述两类拳头产品有效代表了权益型REITs的特点，长期、稳定、可持续，近期净利润和市盈率在市场表现极佳，表现了良好的抗风险及抗通胀能力。市场的风向标也具有“马太效应”，不过为了防范系统性风险，监管机构和中介机构也要将产品多元化放在重要位置，类似于产业园、港口物流、交通基础设施等领域也具有资产体量大和容纳资金较多的特性，需要时刻提醒市场资金做好资产分散配置设计规划，以免对市场稳定性产生消极影响，干扰REITs市场的良序发展。

（作者系唐山金弘股权投资基金管理有限公司董事长兼总经理）